Aspectos contractuales y
procesales de la nueva
Ley reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario

Aspectos contractuales y procesales de la nueva
Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de
los contratos de crédito inmobiliario

2ª edición revisada y actualizada

Ricardo Cabanas Trejo
Notario de Fuenlabrada (Madrid)
Doctor en Derecho

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© AFERRE EDITOR S.L. 2019

© Autor 2019

Diseño de cubierta: Clara Batllori

Segunda edición julio 2019

ISBN: 978-84-120554-0-5 (papel)

ISBN: 978-84-120554-1-2 (digital)

Depósito Legal: B 14296-2019

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Índice

Abreviaturas

Capítulo I. Presentación y cuestiones generales

I.- Sobre la tramitación de la LCCI y la calidad técnica del resultado final

II.- Transposición de la Directiva

III.- Remisión al desarrollo reglamentario

IV.- Competencias de las Comunidades Autónomas

A) Madrid, Ley 1/2012, de 26 de marzo

B) Cataluña, Ley 20/2014, de 9 de junio

C) Andalucía, Ley 3/2016, de 9 de junio

D) Una conclusión provisional

V.- Coexistencia y solapamiento de diferentes regímenes jurídicos

VI.- La recuperación de la seguridad jurídica

Capítulo II. Objeto y definiciones (arts. 1 y 4)

Capítulo III. Ámbito de aplicación (art. 2.1)

I.- Primer nivel subjetivo/objetivo de concreción

A) Subjetivo.

1. Prestamista

2. Prestatario

3. Sobre la posición de la persona física en el contrato y el fiador/garante

i. ¿qué posición ha de ocupar la persona física para que la LCCI sea aplicable?

ii. ¿cómo se aplica entonces la LCCI?

iii. ¿qué ocurre entonces con el contrato de garantía?

4. Supuestos especiales

B) Objetivo

II.- Segundo nivel de concreción

A) Por la naturaleza de la garantía.

1. Garantía hipotecaria

2. Uso residencial

3. Garaje/trastero

4. Irrelevancia de la finalidad del préstamo

5. Una posible restricción al alcance de la norma

B) Por la finalidad del crédito

1. Negativo

2. Positivo

i. derecho de propiedad

ii. ¿cualquier inmueble?

iii. ¿y las reformas?

iv. ¿y la construcción?

III.- ¿Necesidad de una reducción teleológica?

IV.- Un tema notarial sobre la forma del contrato

Capítulo IV. Operaciones excluidas (art. 2.4)

I.- Concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya TAE sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general (letra a))

II.- Concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo (letra b))

III.- Concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes (letra c))

IV.- Resultado de un acuerdo ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación (letra d))

V.- Relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial (letra e))

VI.- Hipoteca inversa (letra f)).

VII.- Otros supuestos que sí quedan incluidos

Capítulo V. Carácter irrenunciable (art. 3)

Capítulo VI. Principios de actuación (art. 5)

Capítulo VII. Obligaciones previas en relación con la publicidad, el Depósito Registral y la difusión de las condiciones de los contratos (arts. 6 y 7)

I.- Información básica que deberá figurar en la publicidad

II.- Inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación:

A) Naturaleza de la pretendida inscripción y procedimiento

B) Efectos contractuales del depósito

C) La Instrucción de la DGRN de 13/06/2019

1. Un paso adelante

2. Un paso atrás

3. ¿Dónde estamos al final?

III.- Otras formas de difusión

IV.- Accesibilidad

Capítulo VIII. Información general (art. 9)

Capítulo IX. Información Precontractual (art. 10 y Anexo I)

Capítulo X. Normas de transparencia (art. 14)

I.- Preliminar sobre la transparencia material y el sentido de la nueva regulación legal.

A) Sobre la transparencia material o el doble control de transparencia

B) El impacto de esta doctrina sobre dos ideas que se daban por supuestas

C) Objeto del control de transparencia material

D) Limitación a los consumidores del control de transparencia material

E) Consecuencias de la infracción

II.- Ámbito de aplicación

III.-Información precontractual

IV.- Plazo de antelación

V.- Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN-

VI.- Ficha de Advertencias Estandarizadas -FiAE-

VII.- Otra documentación que debe entregarse.

VIII.- Remisión al notario

A) Principios y requisitos técnicos:

1. Principios que han de cumplir los medios empleados para la remisión

2. Las plataformas

B) Procedimiento de remisión:

1. Objeto de la remisión

2. Validación de la documentación por parte del notario

3. Diligencia de comprobación

4. Acta con resultado positivo

5. Acta con resultado negativo

6. Copias del acta

7. Intervención de las gestorías

C) Dos cuestiones de derecho transitorio

1. Instrucción (1) de la DGRN de 14/06/2019

i. Elección de notario

ii. La fehaciencia de la fecha

iii. Las comunicaciones

iv. Constancia en el acta

v. Una interesante reflexión final de la DGRN

2. Instrucción (2) de la DGRN de 14/06/2019

i. ¿Es necesario levantar el acta notarial de comprobación?

ii. ¿Qué tipo de acta se levanta?

IX.- Exigencias adicionales de la legislación autonómica

X.- Explicaciones adecuadas a cargo del profesional

XI.- Consecuencias del incumplimiento

XII.- Una valoración global sobre el alcance de la reforma y la posible ampliación del ámbito del doble control de transparencia

A) La formalización y estandarización del control de transparencia material

B) La ampliación del ámbito objetivo

C) La ampliación del ámbito subjetivo

XIII.- Otras cuestiones.

A) Requisitos de información de los intermediarios de crédito inmobiliario

B) Conservación de documentación precontractual

C) El desistimiento

D) Otras exigencias materiales por razón de transparencia

1. Gastos y comisiones

2. Comisión de apertura

3. Préstamos en divisas

XIV.- Información que debe facilitarse al prestatario durante la vigencia del préstamo.

A) Características generales

B) Información periódica

C) Información sobre modificaciones del tipo de interés aplicable

D) Información a sucesores mortis causa

E) Requisitos de forma e información resaltada de las comunicaciones durante la vigencia del préstamo

Capítulo XI. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material y otras cuestiones de interés notarial (arts. 14, 15, 22, DDAA 6ª, 7ª, 8ª, 9ª y DF 15ª; RD 309/2019; Res. de la DGRN de 16/05/2019, Inst. de la DGRN de 13/06/2019, Inst. (1) de la DGRN de 14/16/2019, Inst. (2) de la DGRN de 14/06/2019; Circular de obligado cumplimiento del CGN de 24/05/2019, Nota Informativa del CGN de 17/06/2019).

I.- Preliminar sobre la actuación del notario

II.- Sobre el sentido de la nueva regulación ¿a quién interesa la intervención del notario? ¿a quién interesa el acta notarial?

III.- Unas observaciones generales previas

A) La dualidad requerimiento/elección

B) La dualidad requerimiento/aceptación

C) La dualidad requerimiento/asignación

D) ¿Qué hacer?

1. ¿Cuándo doy número de protocolo?

2. ¿Me pueden cambiar por otro?

E) ¿Y una opción minimalista encubierta consentida?

IV.- Ámbito de aplicación

A) Ámbito objetivo

B) Ámbito subjetivo

C) Pluralidad de interesados y unidad de acto

D) ¿Qué ocurre con otras garantías prestadas en póliza conexa?

V.- Elección del notario/requerimiento

VI.- La descarga de la documentación

VII.- Validación de la documentación.

A) Naturaleza y alcance

B) Validación positiva

C) Validación negativa y eventual conclusión del acta con resultado negativo

D) Algunas aclaraciones sobre el alcance de la validación.

١. ¿Se extiende el control al contenido, especialmente del proyecto de contrato?

2. El depósito registral de las Condiciones Generales de la Contratación

3. Otra posible documentación

VIII.- Diligencias sucesivas y forma de las comunicaciones

IX.- Diligencia de comprobación

A) Encabezamiento

B) Cumplimiento de los plazos

1. La fecha de referencia y la dualidad fecha civil/fecha notarial

2. Sistema de cómputo

3. ¿Cuándo se hace la comprobación con los interesados?

4. ¿Hay un límite máximo para la comprobación?

5. Acta con resultado de incomparecencia

6. El caso especial de Cataluña

7. Otorgamiento de la escritura

C) Información que el notario debe prestar en todo caso

1. Objeto de la Información y su constancia

2. Las condiciones de los seguros

3. Otras posibles circunstancias

D) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario

E) El test.

1. Una anotación previa sobre su función

2. El contenido del test uniforme

3. Forma de responder al test y su constancia en el acta

4. ¿Cómo se valora el resultado test?

F) Declaración final

G) ¿Y de las explicaciones del profesional?

H) Resultado del acta y copias de la misma.

1. Acta con resultado positivo

2. Acta con resultado negativo

3. Copias del acta

I) ¿Es necesario incorporar al acta toda la documentación remitida?

J) Naturaleza del acta y firma por los interesados

X.- Otorgamiento del acta y autorización de la escritura pública de préstamo.

A) Contenido de la escritura

B) Comprensión de la escritura

XI.- Obligatoriedad del acta y contenido necesario para la autorización de la escritura

XII.- Control por parte del Registro de la Propiedad.

A) Breve apunte sobre el pretendido control registral de las condiciones de transparencia

B) Los vericuetos de la tramitación parlamentaria

C) La exigencia de una mera reseña

XIII.- Eficacia del acta

XIV.- Sobre otras obligaciones relacionadas con el otorgamiento de la escritura

XV.- Gratuidad del acta

XVI.- Copia simple gratuita de la escritura

XVII.- Subrogación y novación (DDAA 6ª y 7ª)

XVIII.- Respecto del contenido del contrato

Modelos de acta previa del artículo 15 de la Ley Reguladora de los contratos de credito inmobliario.

Modelo uno, “canónico”

Modelo dos, “herético”

Capítulo XII. Evaluación de la solvencia (arts. 11 y 12)

I.- Objeto de la evaluación

II.- Alcance de la evaluación

III.- Sujeto responsable de la evaluación

IV.- Supuestos de garantía real

V.- Consulta del historial crediticio

VI.- Obligaciones del prestamista en función del resultado de la evaluación

Capítulo XIII. Tasa anual equivalente y tasación(arts. 8, 13, DA 10ª y Anexo II)

I.- TAE

II.- Tasación de los inmuebles.

A) Preliminar sobre la situación anterior

1. Exigencia de una tasación por razones procesales

2. Extensión subjetiva por razón del prestatario

3. Extensión subjetiva por razón del prestamista

4. Algunos supuestos de excepción

5. La condición del tasador

6. Porcentaje mínimo sobre el valor de tasación

B) Los cambios que introduce la Ley: aunque de forma no muy sistemática, son importantes los cambios que incorpora.

1. Exigencia generalizada de la tasación

2. La condición del tasador

3. Tipo de subasta en la venta extrajudicial

4. ¿Será necesaria una nueva tasación en caso de novación/ampliación posterior?

Capítulo XIV. Gastos del crédito inmobiliario (art. 14.1.e))

I) Preliminar sobre la situación anterior a la Ley.

A) Las primeras sentencias del Tribunal Supremo

B) La problemática especial del Impuesto de AJD y el RDL 17/2018

C) Las últimas sentencias del Tribunal Supremo:

II) Los cambios que introduce la Ley.

A) Ámbito de aplicación.

1. Subjetivo

2. Objetivo

B) La nueva orientación legal

C) Gastos a cargo del prestatario:

D) Gastos a cargo del prestamista:

E) Impuesto

F) Regla especial en caso de subrogación activa

Capítulo XV. Normas de conducta (arts. 16-21)

I.- Requisitos de conocimientos y competencia aplicables al personal (art. 16)

II.- Práctica de ventas vinculadas y combinadas (art. 17).

A) Ventas vinculadas

B) Ventas combinadas

C) Seguros

D) Información:

III.- Política de remuneración (art. 18)

IV.- Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios (art. 19)

V.- Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera (art. 20)

VI.- Variaciones en el tipo de interés (art. 21).

A) Índices de referencia

B) El índice IRPH

C) La cláusula suelo

D) La cláusula cero

Capítulo XVI

Reembolso anticipado (art. 23)

I.- El derecho a reembolsar anticipadamente el préstamo

II.- Condiciones para el reembolso anticipado

III.- Reducción del coste total

IV.- Necesidad de pacto para el cobro de la comisión

V.- Límite general de la posible comisión

VI.- Préstamo a tipo de interés variable

VII.- Préstamo a tipo de interés fijo

VIII.- Cambio de interés variable a interés fijo

IX.- Honorarios notariales y registrales

Capítulo XVII. Vencimiento anticipado (art. 24)

I.- Preliminar sobre el vencimiento anticipado

II.- Ámbito de aplicación de la nueva solución legal

III.- Requisitos para el vencimiento anticipado

IV.- Reforma de la LEC

V.- Reforma de la LH

VI.- Otras causas de vencimiento anticipado

Capítulo XVIII. Intereses de demora (art. 25)

I.- Preliminar sobre el interés de demora

II.- El nuevo régimen legal y su ámbito de aplicación

III.- El pacto de responsabilidad hipotecaria por demora

Capítulo XIX. Reforma de la Ley hipotecaria y de la Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (DDFF 1ª y 3ª, DA 8ª).

I.- Art. 12.II LH

II.- Información posterior al asiento (DA 8ª)

III.- Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (DF 3)

Capítulo XX. Reforma de la Ley de condiciones generales de la contratación y de la Ley de consumidores y usuarios (DDFF 4ª y 8ª)

I.- Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

A) Depósito obligatorio de los formularios

B) Inscripción de sentencias

II.- Ley de Consumidores y Usuarios.

A) Efecto de la falta de transparencia

B) Autorización e inscripción de cláusulas declaradas abusivas

Capítulo XXI. Cuestiones procesales

I.- Procesos de ejecución en curso (DT 3ª)

II.- Copias SAREB (DF 11 ª)

III.- ¿Qué pasa con el tipo de subasta en la ejecución hipotecaria?

IV.- ¿Qué pasa con la dación en pago?

Capítulo XXII. Otras cuestiones de interés

I.- Código de Buenas Prácticas (DA 11ª y DF 10ª)

II.- Autoridad independiente para velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria (DA 1ª)

Capítulo XXIII. Derecho transitorio

I.- Contratos preexistentes (DT 1ª).

A) La regla general de la irretroactividad

1. Normas de transparencia

2. Tasación de los bienes

3. Préstamos en moneda extranjera

4. Cláusulas suelo y cero

5. Reembolso anticipado

6. Interés de demora

7. Normas corporativas y arancelarias

8. Código de Buenas Prácticas

9. Gastos

B) Novación/subrogación posterior a la entrada en vigor

C) Reembolso anticipado

D) La problemática especial del vencimiento anticipado.

1. Aplicación retroactiva

2. Supuesto de excepción

II.- Procesos ejecución en curso (DT 3ª)

III.- Utilización de la FIPER

IV.- Resolución de quejas y reclamaciones (DT 6ª)

V.- Entrada en vigor